マネー塾　第５章　／お金と幸せ　／幸せ見つけ隊

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　お金と幸せ

「善ちゃんのマネー塾」　第５章　住宅資金について（後編）

　前回、住宅資金は各ご家庭のライフデザインが大きく影響するもので、返済負担率から判断した無理のない住宅資金の借り入れ方に関してお話しました。今回はズバリ【金利】にスポットをあてて住宅ローンの借り方・借り換え方について考えてみたいと思います。

◆金利について

　住宅ローンを考える場合に【金利】に関する知識は大変重要な要素になります。そこで、ちょっと【金利】についておさらいをしてみたいと思います。【金利】とは、一般的には「お金の使用料あるいは貸借される貸借料」と言われています。つまり、お金の貸し借りが行われた場合に、お金を借りた人が貸した人に支払う使用料が【金利】と言うことです。

コラムニスト：善ちゃん

1961年生まれ。フィナンシャルプランナー。旅行代理店、住宅メーカー勤務を経て、企業系ＦＰとなる。妻と子ども2人、愛犬（テトラ）に囲まれて、Jazzを聴くのが至極の時間。他に、コーヒーを楽しむ、山登りなどの趣味を持つ。

◆固定金利と変動金利

　住宅ローンの金利は、大きく分けて【固定金利】と【変動金利】があります。
　【固定金利】とは、ローン申込時や契約時に決められた金利が、返済終了まで適応されるものをいい、一般的によく知られているものとして住宅金融公庫融資や年金住宅融資があります。【固定金利】のメリットとしては、契約時に決められた各回の返済額は返済終了まで変わることがないので、計画的な返済計画が立てやすいことが上げられます。

　【変動金利】については、一定期間ごとに適応金利が見直されるものを言い、一般的に市場金利の変動に伴い半年ごとに適応金利が見直されるもののみが、「変動金利型」と呼ばれています。2年とか５年と言ったある一定期間のみ固定金利が適応され、固定金利期間（選択期間）が終了した後、再び一定期間の固定金利か変動金利かを選択する「固定金利選択型」のローンも返済期間中に金利が変動し、その変動幅が決まっていない点において、基本的には変動金利のローンといえます。民間金融機関の住宅ローンのほとんどが、この「固定金利選択型」の変動金利商品であることを意外と意識されていない場合が多いように思います。

◆新規で住宅ローンを借りる場合の注意点

　ここまでは住宅ローンに関する一般知識をお話して来ましたが、ここからは実際に住宅ローンを借りる場合の注意的を考えたいと思います。

　新規で住宅ローンを借りる場合と言えば、初めて住宅を購入する場合と言い換えてもいいと思います。注意点を一言で言うと住宅販売サイドから出される住宅ローンプランを100%は信用しないことだと思います。と言うのは、販売サイドから考えてみるとカンタンに理解出来ることなのですが、住宅販売者には住宅購入者に対していかに無理なく毎月の返済が出来るのか、つまり毎月の返済額が出来るだけ少なくなるようなプランを提案することによって、住宅の購買意欲を高めようとする意図があることをしっかり理解する必要があると思います。具体的には、多くの住宅販売会社が提案する住宅ローンの多くは、金利が一番低いもの（短期の固定金利選択型ローン）に、金利優遇を適応してさらに金利を安くすることにより毎月の返済額を大幅にダウンしたものとなっています。もちろん、出来るだけ安い金利で借入できることは大きなメリットなのですが、ほとんどの場合その金利が適応できるのは短期（２～３年）になっている為に、その後は再度固定金利か変動金利かの選択が必要になります。もし、その最も低い金利による毎月の返済額から住宅購入を決定した２～３年後に、インフレにより金利が大幅にアップして毎月の返済額も何万円も上昇してしまい、返済計画が狂うなんてことになっては今の時代大変なことになりかねないと考えています。

　例）変動金利2.375%を金利優遇0.5%で1.875%とし、2000万円を30年で返済する場合、
毎月の返済額は・・・51,388円となります。
　　（これなら買えると思って飛びつきたくなりますね！）

　　　これが、インフレにより金利が3.5%に上昇した場合、
毎月の返済額は・・・70,640円になります。
年間で231,024円もアップします。
　　（子供の教育資金も要る時期なら大変痛いですよね！）

　大事なことは、【金利】の知識があまりないまま安易に決めた住宅ローンで、一生の内で一番大きな買い物をしてしまうのは大変危険な場合もあると言うことを理解することです。
　
◆しっかりとした資金計画（ライフプラン）が必要

　住宅ローンの返済は、多くの場合20年とか30年とかの長い期間に及ぶことになるのが一般的です。カンタンに考えても、今30歳の人が30年の住宅ローンを返済し終える頃には60歳になっていることになります。その間には子供さんが成長されて、もしかしたら結婚してお孫さんまで出来ていると言う大きな変化が起こっていても不思議ではありません。つまり、ライフスタイルが大幅に変わっている可能性が高いのです。また、日本の社会自体も大きく変化して来ているために、5年先を想像することはある程度出来ても10年先・それ以上を予想することは非常に困難です。このようなことを考慮した上で住宅資金についても考えていかないと、後々大きな変化が起こった時にも対応できなくなってしまいます。ですから私は常々こんな時代だからこそ、しっかりと先を見据えて自らのライフプラン＝未来予想図を作っておかなければいけないと思っています。（ライフプランについては、第2回目のコラムに詳しく記載しておりますので、そちらをご覧下さい。）

◆住宅ローンの借り換えについて

　現在住宅ローンの借り換えを検討されている方も、今回お話した【金利】に関する知識は大変重要になります。一般的に、借り換えの効果が期待できるのは、

１：金利差が1%以上ある場合
２：ローンの返済期間が10年以上ある場合
３：ローンの元金残高が500万円以上ある場合

と言われています。ここでも、１．にあるように【金利】が関係してくるのです。今年の１月4日の日経新聞の『ＦＰが占う2004年は・・・』という記事の中に、「金利の上昇に備える」とあり、住宅ローンに関しても長期の固定型を組むことを提案する内容が出ていました。私見とすれば予想したよりは金利の変動がなかったかなと言う感じではありますが、今後もこの金利上昇を想定しておく必要があると考えています。住宅ローンの借り換えについても、上記の3つの条件を満たしていれば出来るだけ早い時期に、長期の固定金利型のローンに借り換えることも一法ではないかと思います。

◆町医者にご相談を

　2回に渡って人生の３大支出である住宅資金について、住宅を購入した場合を想定してお話をして来ました。前回にも触れましたが、住宅資金を考える場合にはそれぞれのご家庭の考え方（ライフデザイン）によってその内容は大きく変わります。そこで、それぞれの家庭オリジナルの資金計画が必要になって来るのです。しかしながら、このような資金計画を作成するのは一般的には容易なことではありません。そこで、私たちのような町医者的存在であるＦＰに是非相談をしてみて下さい。様々な角度から専門知識を持ってライフプランを作成してくれます。

（文責：善ちゃん）

「善ちゃんのマネー塾」第４章　住宅資金について（前編）
「善ちゃんのマネー塾」第６章　老後資金について

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